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借地借家法(しゃくちしゃっかほう、平成3年10月4日法律第90号)は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた特別法である。「しゃくちしゃくやほう」とも呼ばれる。

本法の成立により、建物保護ニ関スル法律(明治42年5月1日法律第40号、建物保護法)・借地法(大正10年4月8日法律第49号)・借家法(大正10年4月8日法律第50号)は廃止された。なお本項で借地借家法の条文を引用する場合、条数のみを挙げる。

◆立法趣旨

立法趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主(借地人、借家人、店子)の保護にある。これらの賃貸借契約についての規定は、民法典にも存在する。しかし、民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。ところが現実の賃貸借契約においては多くの場合、貸主(大家)と借主(店子、借家人)との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである借主の保護を図ったものである。また、資源としての建物の保護(まだ使用できる建物を早期に取り壊さなければならない状況を極力減らす)をも図られているといわれる。

もっとも、こうした趣旨は借地法、借家法及び建物保護法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。本法はそれら借地人や借家人を保護する目的で制定された3法を統合したものである。なお、農地の賃貸借契約については農地法により借地人の保護が図られている。

◆旧法との関係

借地借家法は、不動産の賃貸借契約における賃借人を保護する目的で制定された3つの法律(借地法、借家法及び建物保護法)を統合したものである。しかし、本法の施行後もそれらの法律が意味を失ったわけではない。

すなわち、原則としては、借地借家法は1992年(平成4年)8月1日の施行前に生じた事項にも適用されるが(附則4条本文)、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては従前の例により(附則6条)、施行前にされた建物賃貸借契約の更新拒絶通知及び解約申入れに関しては従前の例による(附則12条)など、一部の事項については旧借地法・旧借家法が適用される。施行後に更新された場合も旧借地法・旧借家法が適用される。

このような措置がとられた理由は、主に法制定当時の野党から、借地借家法が借主にとって不利益を及ぼすのではないかという懸念が示されたためである。

◆内容

借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。まず、借地人及び借家人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地・借家契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ契約更新を強制して契約が容易には終了できないようにした。そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借家人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている。逆に、借家人に有利な特約は許される。

以上は土地建物の賃借人にとって有利な規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それがである。

◇ 適用範囲

  借地

借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を、借地権と定義して、これを適用対象としている(、1号。以下本稿で建物所有目的の地上権設定契約又は土地賃貸借契約を「借地契約」といい、借地権者、すなわち借主を「借地人」という)。

なお、借地権の付着している土地の所有権を底地と呼ぶこともあるが、これは本法、民法上の正式な用語ではない。

本法は、借地人の生活・営業を保護するものであるから、ここにいう「建物」には、橋梁、広告塔、電柱、ガソリンスタンド等は含まれない。

ただし、一時使用目的の借地権には、存続期間、契約更新等に関する本法の規定は適用されない()。

ここでいう一時使用とは、期間の長短ではなく、賃貸借の目的や動機などの事情からその契約を短期間で終えることが客観的に判断できる場合をいう。サーカスの興行のために土地を借りるような場合は一時使用目的に当たるとされる。

  借家

借地借家法は、上記借地のほか、建物の賃貸借契約を適用対象としている(。以下本稿で建物の賃貸借契約を「借家契約」といい、その賃借人を「借家人」という)。

ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する(最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁)。

一時使用目的の借家契約には、本法の規定は適用されない()。イベント開催中に出店を出すためだけに店舗を借りるという場合などがこの一時使用に当たる。

◇ 対抗力

借地借家法では、借地人・借家人が、借地権・借家権を第三者に対抗するための対抗要件について、民法の特則を置いている。

そもそも、賃借権は貸主と借主との契約により生じる債権にすぎないため、物権のような絶対性がなく、第三者に対抗することはできないのが民法の原則である。例を挙げると、

: Aは地主である甲と土地の賃貸借契約を結び、その借地に家を建てて住んでいた。ある日、甲がその土地を第三者である乙に売却した。土地の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。

: Aは家主である甲と建物の賃貸借契約を結び、その借家に住んでいた。ある日、甲がその建物を第三者である乙に売却した。家屋の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。

上記の2つの例では、Aと甲との間の賃貸借契約は、あくまでその2人の間で締結されたものであるから、契約外の乙にとっては無関係である。したがって、Aは乙に対してその土地・建物についての賃借権を主張できず、乙は所有権に基づき、Aに対して明渡しを求めることができることになる(「売買は賃貸借を破る」という原則)。

もっとも、民法上、賃借権を登記していれば、賃借人は、新所有者に対してもこれを対抗することができる()。すなわち、甲が賃貸物件を乙に売却した場合も、賃借人Aは、予め賃借権設定登記を受けておけば、新所有者乙に賃借権を主張し、住み続けることができる。しかし、賃貸借契約においては、特約がない限り、賃借人は賃貸人に賃借権の登記を求めることはできないというのが判例・通説である(大審院大正10年7月11日判決民録27巻1378号)。そして、実際上も、通常の地主や家主は、賃借権を登記することによって得られる強力な効果を嫌い、任意に登記に協力することはない。そのため、賃借権設定登記という方法によって賃借人が新所有者に自己の権利を主張するという方法は有名無実化していた。

しかし、これでは、賃貸人が、賃料の値上げに応じない賃借人について賃貸物件を第三者に売却して立ち退かせるなどして、値上げを迫ることもできることになり、賃借人の立場は非常に弱いものになる。そこで、借地人・借家人の地位を保護するために、本法では以下のような規定が設けられている。

・借地人は、その土地上に登記済みの建物を所有していれば、第三者に対して借地権を対抗することができる(1項)

・借家人は、建物の引渡しがあったとき、すなわち借家人がその借家に居住等で占有していれば、第三者に建物賃借権を対抗することができる(1項)

このように、本来は債権に過ぎない賃借権だが、本法の規定により物権と類似する対外的効力を有するに至っている。これを「賃借権の物権化」という。

◇ 契約の期間

  借地契約

・借地契約において契約期間を定めなかった場合は、30年(本文)

・借地契約において、30年より長い期間を定めた場合は、その定められた期間(3条ただし書)

・借地契約において、30年より短い期間を定めた場合は、そのような合意はにより無効であるから、30年となる

なお、旧借地法では、借地上に建てられている建築物について石造り、土造り、レンガ造りなどの堅固建物と、木造などそれ以外の材質の非堅固建物という区別を設け、前者の所有を目的とする借地権の契約期間が30年未満の場合には一律60年とし、後者の契約期間が20年未満の場合には一律30年として規定していた(旧借地法2条)。しかし、この区別は建築技術発展に伴って合理性を失い、借地借家法には受け継がれなかった。

  借家契約

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